年収2,600万、現物資産2億円メソッド

失敗しない不動産投資の術策をお届けします!

中古は利回りの前に土地積算の高いものを

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 1、土地積算とは

 積算価格というものがあります。

 土地の場合、相続税路線価×㎡という簡単な式で出せる数字です。

 

 建物の積算というものもありますが、今回は中古物件にフォーカスを当てて

おりますので、今回は法廷上の建物価値がなくなっている前提でお話しします

 

 役割としては名前の通り、相続税算出のもととなるのが一つです。

 それよりも、投資上で大切なのは、

 

    土地積算を金融機関が評価

 

してくれるところにあります。

 

 

2、土地積算が高い物件と低い物件を比較

 

 2000万円敷地面積100㎡の中古アパートがあったとします。

 同じ構造で同じ利回り、積算以外はみんな同じと仮定して比較します。

 

 高いパターンから見てみましょう。

 

 路線価15万×100㎡=1,500万

 某金融機関評価 1,500万×1.2=1,800万融資!!

 

 路線価5万×10㎡=500万

 500万×1.2=600万融資・・・

 

 不動産投資は、融資を活用して、安定かつ大きな収益を引いてくる投資ですから、

ここで「現金だけで」という考えは、一番のメリットを取っ払って投資をすることになるので、改めた方がいいでしょう。

 手持ちの資金が尽きてしまったら、次の物件の頭金が払えず試合終了です。

 

3、融資額だけではない積算の役割

 融資してくれるかくれないかだけの問題ではありません。

 今回に限らず、不動産投資は関係者の気持ちになって考えなければいけません。

 

 

 

 銀行は、なぜ

 

     積算価格の高い土地を評価してお金を貸してくれるのでしょうか?

 

     当然、積算分の担保価値があるから

 

ですね。

 

 ということは、所有者が運用を終えて売却をする際に、

売却額までも差が付くということです。

 

 

 

4、なんで土地積算に差があるの?

 土地積算に合わせた価格の差がついても良いはずです。

 なのに、築年数や利回りが変わらない物件間でどうして土地積算に差が出るのか?

     

      利回りしか見ないお客さんに売れるからです。

 

 私はこのようなお客様に、損益分岐点と資金回収の速度につい話しますが、

この単純なことが理解できない方が多いです。

 

 

 

5、損益分岐点と資金回収速度

 

 土地積算1,800万であれば、賃料収益で200万稼げばあとは純利益ということです。

 

 平易に解説するため他のコストは入れませんが、利回り10%なら1年で200万の収益なので、1年でその投資は勝ったということです。

 

 これが土地積算600万の物件ですと、7年もの歳月を掛けなければなりません。

 

 法定耐用年数が終わった中古の購入時点から7年後です。

 本当に計画通りにいくのでしょうか。

 

 

 

6、新築が土地積算比率が低い理由

 これは根拠があります。

    ・土地積算

    ・新築なので建物積算まるまる乗っかります

    ・修繕がこの先10年発生しないのですからその分の価値

    ・減価償却による節税効果が全て使える

 

 このように、販売価格に対して土地積算の割合が少ない場合、

 建物の価値を含めて評価してもらえる金融機関の出番です。

 こちらは年収に対する借入限度や残債が厳しく見られますが、金利が低い傾向にあります。 

 

 新築はやめておいた方がいいという論調は、買えない人たちの戯言です。

 安心して20年以上運用できる方が計画通りの投資が成功するに決まっています。

 

 新築が買える人は、まだ1棟も持っていない方だけの特権です。

 

 2棟目からは嫌でも中古物件に取り組まなければならなくなるわけですから、

    「まずは現金で」「まずは小さなものから」

等の、根拠の不明な縛りプレイはやめましょう。

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