年収2,600万、現物資産2億円メソッド

失敗しない不動産投資の術策をお届けします!

想定利回りは絵に描いた餅

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 1、収益物件の利回り

 利回りは、購入価格に対する年間賃料収入の割合です。

 

 

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  土地積算価格が高いほど、投下資金回収速度が速くなりますが、

分かりやすいように土地積算を抜きにした場合、

 

 利回り10%の物件であれば、10年で購入価格分が回収できることになります。

 

 よって、当然利回りが高ければ高いほど良いのは当然ですが、

世の中そんなに虫のいい話はありません。

 

   ・郊外で入居者がいない場所

   ・築古すぎて手入れがされていないスラムマンション

   ・土地が所有権でなく借地権

   ・土地の接道が狭く再建築できない

 

 上記のような問題のある物件は価値が下がる分利回りが上がります。

 

 

2、利回り20%物件ほしいですか?

 

 5年で購入金額が回収できるような物件、おそらく

駅からバス便で周囲にお店もなく、お化け屋敷のような物件でしょう。

 

 こういう冒険心あふれるボロ屋を再生し、奇跡の運用をしている動画があります。

 

 そもそも、そのような物件に銀行はお金を貸さないですが、百歩譲って

それを行った場合を簡単に例示してみましょう。

 

 2,000万の利回20% ○○県○○町 築45年 10室中1室入居

 現況利回り2%という悲惨な状況です。

 

   ・外壁塗装

   ・屋根塗装

   ・階段腐食部分修復

   ・クロス張替え

   ・床張り替え

   ・畳替え

   ・浴槽とバランス釜の交換

 

 700万では済まないでしょうが、

 入居付けの費用併せて800万かかったとすれば、

 

   200/1800で、11.1%

 

 しかも、昭和56年6月1日以前であれば旧耐震基準ですから、

補強しずらい躯体部分もガタが来ているはずです。

 

 

 

3、空室対策をしたら新築築浅の利回りを割ることも

 

 水回りの配管は公道直結ですか?私道なら承諾書ありますか?

 確定測量は?

 建済証はありますか?

 

 虫のいい話はないと何度も言っていますが、

 結局のところ相場価格に収束します。

 下手をしたら相場を割ってしまいます。

 

 そもそもハイリスクハイリターンをしたければ、

 株の信用取引やレバレッジMAXでFXをした方がずっと儲かります

 

 当初、不動産投資を選んだ理由を見失っている方は多いです。

 

 

 

4、増やす利回りと抑える利回りの2択です!!

 

 投資はお金を増やすために行うのですから、はじめは

   「増やす」利回り

で取り組みます。

 

    売却して逃げられる価値のある

    入居が安定して計画通りの収益がでる

 

という条件の物件を抽出し、その中で一番利回りが高い物件を選ぶのです。

 

 例えば、千葉市8,000万で利回り8%の新築なら、

 借入返済を差し引いた年収益は、およそ240~300万になるでしょう。

 

 この大きな収益を、頭金に使ったり銀行評価の為に貯蓄する等することで、

どんどん買い増しし、資産と収益を急拡大させていくのです。

 

 

       「抑える」利回り

 

 とは、目標年収まで到達すれば買い増しをやめて

 

       保有物件の完済

 

に収益を充てることで、

 

       無借金=純資産化

 

します。

 

その際に、長きにわたって物件価値が保証されているような最高級の立地、

例えば、

 

      東京都港区4億 利回り3% RC

 

 のような、換金性が最高級の金融商品に買い替えてゴール

 

する。

 

 この、関東3県増やす利回り→都心抑える利回り

 

こそ王道かつ十二分の資産拡大コースといえます。 

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